Jak vybrat dodavatele skříní pro projekt více-rodinného bytu

Byl jsem na dost stavebních schůzkách, kde rozhovor kabinetu začal příliš pozdě. Než někdo řekne "a co skříně?" plán je již zamčený, rozpočet je napnutý a někdo o tři měsíce později učiní rozhodnutí, kterého lituje.

Pokud pracujete na více{0}}rodinném projektu-předpokládejme, že 50 jednotek, 200 jednotek nebo více-výběr dodavatele skříní není jako vybírání skříní pro jeden dům. Pravidla jsou jiná. Rizika jsou různá. A chyby stojí mnohem víc.

Zde je to, na čem skutečně záleží, když získáváte skříně pro projekt více-rodinného bytu.

 

Přestaňte hledat „nejlepší“ skříně

To je první věc, kterou říkám dodavatelům a vývojářům. Nehledáte ty nejlepší skříně. Hledáte nejvícopakovatelnéskříně.

V jednom-rodinném domě může majitel domu záležet na kresbě exotického dřeva nebo na ručně{1}}dokončených detailech. V bytovém domě se 150 jednotkami se vaši obyvatelé starají o dvě věci: vypadá to čistě a zásuvka se zavírá bez zaseknutí?

Ve skutečnosti potřebujete dodavatele, který může dodat stejný styl dveří, stejnou barvu, stejný pant, stejné vše-jednotku za jednotkou. V okamžiku, kdy zjistíte odchylku mezi patrem 3 a patrem 8, váš superintendent začne ztrácet rozum a váš seznam bude ošklivý.

Když tedy hodnotíte dodavatele, nepožadujte pouze zobrazení jednoho vzorku. Požádejte o zobrazení fotografií z jejich posledních tří zásilek pro více rodin-. Podívejte se na konzistenci. Pokud vidíte rozdíly, pokračujte.

 

Otázka, kterou nikdo nepoloží (Dokud není příliš pozdě)

Zde je otázka, kterou jsem nikdy neslyšel položit na první schůzce, ale slyšel jsem křičet na pracovním místě desítkykrát:

"Co se stane, když nám chybí tři dvířka skříně?"

Protože tady je pravda,-něco bude chybět. Krabice se při přepravě poškodí. Dveře se při montáži poškrábou. Jednotka se zarámuje jinak, než ukazovaly plány, a najednou potřebujete ještě jednu skříň v ne-standardní velikosti.

Rozdíl mezi dobrým a špatným dodavatelem není v tom, zda dochází k chybám. To se stane dál.

Zeptejte se každého potenciálního dodavatele na tyto konkrétní otázky:

Jaká je vaše standardní doba odezvy na náhradní díly?

Požadujete minimální objednávku na výměny, nebo mohu objednat jedny dveře?

Kdo platí dopravu při záručních výměnách?

Udržujete zásoby komponentů pro minulé projekty, nebo po odeslání objednávky vypínáte linku?

Viděl jsem projekty zpožděné o šest týdnů a čekaly na troje dveře skříně z Číny. Šest týdnů. Elektrikáři mají hotovo. Posádka pultu čeká. Malíři se přestěhovali na jiné místo. To vše proto, že se nikdo předem neptal na náhradní díly.

Dodavatel, který vám řekne, že „tento problém obvykle nemáme“, je dodavatel, který nevykonal dostatek práce pro více-rodin. Dodavatel, který vám řekne „zde jsou naše zásady pro náhradní díly a zde je osoba, která to řeší“, je někdo, s kým můžete spolupracovat.

 

Dodací lhůta není jen číslo

Každý dodavatel vám poskytne dodací lhůtu. Čtyřicet-pět dní. Šedesát dní. Ať je to cokoliv.

Ale tady je to, co vám ne vždy říkají: že dodací lhůta začíná kdyoniřekni, že to začíná.

Viděl jsem, že objednávky leží dva týdny, než je někdo potvrdí. Viděl jsem, jak se „45 dní“ změnilo na 75, protože dodavatel čekal na panty nebo kliky nebo nějakou jinou součást, o které předpokládal, že tam bude.

Takže když mluvíte s dodavatelem skříně, musíte napsat toto:

Co přesně je třeba dokončit před spuštěním hodin? (Výkresy? Záloha? Schválení vzorku?)

Kdo potvrdí, že dodací lhůta začala?

Co se stane, když dodavatel zmešká datum?

A tady je praktický tip: zabudujte vyrovnávací paměť. Pokud váš plán výstavby říká, že skříně musí být na místě do 1. června, řekněte dodavateli, že je potřebujete do 15. května. Ne proto, že byste byli nečestní. Protože někde mezi továrnou a vaším pracovištěm se něco stane. Zpoždění přístavu. Problém s nákladní dopravou. Kontrola kvality, která selže a vyžaduje přepracování.

Nejlepší dodavatelé, se kterými jsem spolupracoval, vám neposkytnou pouze dodací lhůtu. Poskytnou vám plán výroby. 1. týden: materiálové zdroje. 2.-3. týden: výroba. 4. týden: konečná úprava a vytvrzování. 5. týden: balení a nakládání. 6. týden: tranzit. Tato úroveň detailů vám říká, že skutečně vědí, co dělají.

 

Skryté náklady na levné skříně

Každý vývojář chce ušetřit peníze za skříně. chápu to. Řádková položka je obrovská.

Ale tady je to, co jsem se naučil ze sledování projektů, kde lidé šli s nejnižší nabídkou:

Levné skříně stojí dlouhodobě více. Vždy.

Ne proto, že by se rozpadly hned první den. Ale kvůli tomu, co se stane šest měsíců po nastěhování-. Uvolní se čelo zásuvky. V blízkosti myčky se začne odlupovat povrchová úprava. Pant rezaví, protože budova je na Floridě a nikdo nepřemýšlel o vlhkosti.

Váš tým správy nemovitostí nyní zpracovává požadavky na údržbu. Nyní posíláte někoho do jednotky, aby vyměnil součástku. Nyní platíte za práci, část, koordinaci a nepohodlí obyvatel.

Vynásobte to 100 jednotkami. Matematika se rychle mění.

Když tedy porovnáváte ceny, nedívejte se pouze na cenu skříně za jednotku. Zeptejte se na:

Specifikace materiálu– Má zadní panel stejnou tloušťku jako boky nebo je tenčí?

Typ dokončení– Je to opravdový nátěr, který utěsňuje okraje, nebo fólie, která se může odlupovat?

Železářské zboží– Jakou značku pantů a pojezdů? (Blum a Hettich stojí z nějakého důvodu více.)

Způsob montáže– Hmoždinky a lepené? Sešité? Šroubovaný?

Dodavatel, který nemůže bez váhání odpovědět na tyto otázky, není dodavatelem, kterého chcete.

 

Problém „Můžeme dělat cokoli“.

Zde je varovný signál, který jsem se naučil sledovat: dodavatel, který říká ano na všechno.

"Dokážete sladit tuto vlastní barvu?" Ano.
"Dokážeš udělat takovou neobvyklou velikost?" Ano.
"Můžete odeslat za tři týdny?" Ano.

V určitém okamžiku potřebujete slyšet „ne“. Nebo alespoň "zde je kolik by to stálo a proč."

Dodavatelé, kteří na všechno říkají ano, jsou většinou ti, kteří nepřišli na své vlastní limity. Berou vaši objednávku. Pak bojují. Pak zmeškají termíny. Pak dodají něco, co se blíží tomu, co jste požadovali, ale ne přesně.

Dobrý dodavatel pro více{0}}rodinnou práci ví, co dělá dobře. Mají standardní velikosti, které fungují. Mají cílovou čáru, o které vědí, že funguje. Mají výrobní proces, který byl testován na podobných projektech.

Zeptejte se jich: jaký největší-rodinný projekt jste dělali? Co se pokazilo? Co byste udělali jinak?

Pokud nemohou odpovědět s konkrétními údaji, neudělali dost této práce.

 

Na co byste se vlastně měli ptát každého dodavatele

Zde je krátký seznam otázek. Použijte je.

O produktu:

Jaký je materiál a tloušťka krabice skříně?

Jaký je typ povrchové úpravy a jak se aplikuje?

Jaká značka hardwaru je standardní?

Nabízíte různé třídy (ekonomická, standardní, prémiová)?

O procesu:

Jaké informace potřebujete pro zahájení výroby?

Poskytujete dílenské výkresy ke schválení?

Jak řešíte kontrolu kvality při výrobě?

Mohu do vaší továrny poslat-inspektora třetí strany?

O logistice:

Jak jsou zabaleny skříně pro kontejnerovou přepravu?

Načítáte podle jednotky nebo podle typu součásti?

Jaký je váš postup pro poškozené nebo chybějící položky?

Máte místní kontakt v USA nebo Evropě?

O vztahu:

Jaký je váš typický objem projektu za rok?

Spolupracujete s generálními dodavateli přímo, nebo pouze prostřednictvím dealerů?

Mohu mluvit s předchozím-klientem pro více rodin?

Dodavatelé, kteří na tyto otázky odpovídají jasně a bez váhání, jsou těmi, kteří to již udělali. Ti, kteří se brání nebo mlží, vám říkají něco důležitého.

 

Ještě jedna věc o dodavatelích z Číny

Mnoho dodavatelů, se kterými mluvíte o projektu této velikosti, bude v Číně. To je v pořádku. Odtud pochází objem.

Je ale rozdíl mezi továrnou, která vyrábí hlavně jednorázové{0}}kuchyně na míru, a továrnou, která se specializuje na projekty. První typ je skvělý pro majitele domu. Druhý typ je to, co potřebujete.

Jak poznáte rozdíl? Podívejte se, jak komunikují.

Projektově{0}}orientovaný dodavatel se vás zeptá na harmonogram instalace. Budou chtít vědět, jak funguje vaše posádka. Označí kartony číslem jednotky a místností. Pošlou vám seznam balení, který může superintendent skutečně přečíst.

Dodavatel zaměřený na bydlení- vám zašle hezkou brožuru a zeptá se, zda máte rádi šejkr nebo vyvýšený panel.

Pokud spravujete projekt bytu se 100 jednotkami, potřebujete první.

 

Závěrečná myšlenka

Viděl jsem, jak-projekty pro více rodin jdou hladce na dodávky skříněk. A viděl jsem je proměnit v absolutní noční můry. Rozdíl téměř vždy spočívá ve dvou věcech: jak jasně kupující položil otázky předem a jak poctivě na ně dodavatel odpověděl.

Nepotřebujete ty nejúžasnější skříně. Nepotřebujete nejlevnější cenu. Potřebujete dodavatele, který rozumí tomu, co to znamená dodat 150 stejných věcí, podle plánu, s plánem, když se něco pokazí.

Zeptejte se teď těžké otázky. Váš superintendent vám poděkuje později.

Dodavatelská řešení